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西安最新人均住房面積34.8㎡ 超過北京、廣州、深圳

[摘要]近日,地產大佬馮侖表示,我國城鎮人口的人均住房都超過40㎡了,未來租房會更方便,買房價格也會穩中有降。

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  西安人均住房面積34.8㎡,按三口之家計算,相當於每個家庭擁有約104.4㎡的住房,户型結構接近於一套大兩室或者小三房。

  西安約三成家庭 買了商品房

  近日,地產大佬馮侖在一檔年終秀節目中表示,未來租房會更方便,買房價格也會穩中有降。理由是現在城鎮人口大概7億多,我國人均住房都超過40㎡了,“户均一套房,人均一間房,住得下,分得開。”他認為人口相對穩定了,房子價格也就不容易往上漲了。

  以上有關房價的看法存在爭議,但馮侖提到的兩個數據,所言非虛。

  住建部數據顯示,2019年我國城鎮居民人均住房建築面積達39.8㎡;而央行公佈的一份居民家庭資產負債情況調查稱,四成以上城鎮居民家庭擁有兩套及以上住房。

  數字的背後,是近年來住房環境的變遷。那麼,西安的人居現狀如何?

  據西安統計年鑑顯示,截至2019年,西安城鎮常住居民家庭人均現住房建築面積34.8㎡,也就是説,平均一户三口之家擁有約104.4㎡的房子。

  按住房來源區分,81.3%屬於居民自有住房(包括自建住房15.2%、購買商品房35.2%、購買房改住房17.5%、購買保障性住房3.2%、購買安置房8.9%、繼承或獲贈住房1.3%),租賃住房和其他分別為14.8%和3.9%。

  2009年,西安城鎮居民人均現住房建築面積只有28.4㎡。十年間,西安城鎮居民人均現住房建築面積增長了6.4㎡,增幅約22.54%。

  就房屋產權看,房改私房在2009年佔比高達51.31%,當時有商品房的家庭僅13.96%。由此可見,居民家庭這十年買房比例明顯提高。

  與全國平均水平相比,西安城鎮居民人均住房面積仍偏低5㎡。與陝西全省相比,西安人均住房面積亦稍低。2019年,陝西城鎮居民人均住房建築面積38.8㎡,比西安高4㎡。

  有分析人士提出,以抽樣調查取得的人均住房面積,不足以反映城鎮家庭個體真實居住情況,也看不到貧富差距。或許中位數的測算更加接近真實。但比較遺憾的是,目前並沒有權威的出處公佈住房面積的中位數情況。

  部分城市的人均住房面積不增反降

  最近20年,國內房地產發展迅猛。

  去年11月,易居研究院發佈的《住房飽和度研究報告》提到,1998年房改以來,商品房逐漸代替政策類住房成為增量市場主流,我國城鎮人均住房建築面積大幅提升,2019年達39.8㎡,預計2020年將超過40㎡。

  受地理、經濟、人口和房價等條件影響,國內各城市人均住房面積存在差別。

  上述報告對全國40個城市的城鎮人均住房面積進行排名,結果顯示福州最高,達51.6㎡;深圳墊底,只有21.8㎡。這份報告取自各地2018年統計年鑑。西安在2018年人均住房面積34.4㎡,在其中排名第29位。

  對比2019年數據,各城市是否出現了新的變化?

  2019年,福州城鎮居民家庭人均住房面積51.53㎡,在已公佈數據的城市裏,仍是人均住房最大城市。此外,2019年還有金華、南通等地人均住房面積也超過了50㎡。

  深圳城鎮居民家庭人均住房面積,在2019年增加到22.6㎡,仍然是各城市中最低。

  與國內大中城市相比,2019年西安城鎮居民人均住房面積,超過北京(32.54㎡)、廣州(34.37㎡)、青島(31.9㎡)等地,低於濟南(39㎡)、杭州(38.2㎡)、蘭州(40.2㎡)等地。

  就各地統計年鑑看,儘管多數城市人均住房面積保持增長,但也有部分出現“縮水”。

  福州雖是人均住的最寬敞城市,但與2018年的51.6㎡相比,2019年當地城鎮居民人均住房面積減少了0.1㎡。

  此外,與2018年相比,徐州城鎮居民人均住房面積減少了1.07㎡。北京城鎮人均住房面積減少了0.54㎡。濟南城鎮人均住房面積則減少了7.5㎡。

  統計調查一般是參照人口規模成比例的概率抽樣方法,隨機抽選調查户,因此歷年樣本或有差異。並且,常住人口數量和家庭規模變化等也對結果產生一定影響。以2019年人均住房面積減少的福州為例,當地城鎮居民平均每户人口由3.18人增加到3.21人。

  人均住房面積50㎡將是樓市天花板?

  去年,中國國際經濟交流中心副理事長、重慶市原市長黃奇帆在一次論壇上表示:人均住房面積50㎡,年建設量17億㎡,實際上是中國房地產行業的天花板。

  其實,隨着我國住宅總量不斷攀升、人均住房面積持續增加,早前即有觀點認為,能夠得到這樣兩條信息:一是我國房子已足夠多了,二是房地產市場將面臨飽和拐點。

  不過,問題的關鍵在於,人均住房面積,有多少家庭能夠達標?

  在地產觀察人士周文豪看來,國內許多小城鎮100㎡以下的居住環境逐漸罕見,而在寸土寸金的大城市裏,仍然有很多人處於蝸居狀態,人均住房不足30㎡。西安住房商品化從2000年後開始,大量供給則是2009年以後。目前,已購買商品房家庭只佔了一部分,許多面臨換房需求的家庭,加上城市新增人口,仍然會成為商品房潛在消費者。

  近年來,西安城鎮家庭人均住房面積、購買商品房比例皆不斷提高,但租房住的家庭也佔到更大比重。

  2015年,西安城鎮家庭住房來源裏,購買商品房的比例是34.9%,租賃住房的比例是12.1%。

  到了2019年,購買商品房的佔比提高到35.2%,租賃住房佔比增至14.8%。

  “越來越多家庭取得自有住房,這是客觀事實。”美好生活文商旅研究院院長夏強表示,但這並不代表購房需求不存在了。一些住在房改房、保障房以及一部分城改安置房的家庭面臨換房需求,還有不少租房家庭尚未購房,他們的購房計劃將受到房價變化、市場供應等影響。

  家庭規模小型化,被視為住宅增量市場的另一機會。改革開放四十年來,我國家庭户均規模從大約4.5人迅速下降至不足3人。近年來,西安城鎮家庭户均基本在2.8-2.9人。

  “家庭規模小型化可能會帶來更多居住和更大的人均住房面積需求。”一位分析人士稱,這主要是由於生育率下降、晚婚、不婚和離婚率提高、壽命延長、人口流動等因素所致。

  西安市場的缺房其實是“物有所值”的好房子短缺

  據業內人士測算,在2020年之前,西安有五年的住宅供應量,每年都保持在1800萬㎡左右,住房商品化率和人均住房面積逐漸提高。

  西安的房子看起來本不該短缺,但在新房銷售市場,要想買到一套合適的房子卻並不輕鬆。據統計,2020年,西安商品住宅意向登記平台(含灃東新城)共有超過8萬套商品住房意向登記,進行登記並核驗通過的家庭則超過27萬組,供需矛盾仍然比較突出。

  由於疫情影響、主城區供應量減少加上一些樓盤因備案價偏高難以獲批入市,導致2020年西安住宅供應量出現了近幾年比較少見的下滑現象。

  當然意向登記並不能完全反映實際需求。因為有些房源大量出現核驗未通過情形。以區域來看,2020年西安商品住宅意向登記平台上,有過百次登記進入搖號的記錄,而灃東新城意向登記平台全年僅有4次登記進入搖號,市場分化顯而易見。

  近年來,房地產熱度在國內各大城市間不斷傳遞,一方面是基於城市化進程人口流入,導致住房結構化不平衡;另一方面則是由於市場中資金尋求投資渠道,進一步扭曲了供求關係。

  一位業內人士指出,既然住房需求持續存在,那麼面對供需矛盾,理論上可以通過增加供應來應對。而現實卻是,在價格門檻提高以後,西安物有所值的好房子仍然面臨短缺。這就導致城市遠郊區域市場出現分化,而在地段條件更好的熱門區域,高備案價難以獲得通過。 華商報記者 李程


來源:華商網-華商報

編輯:田媛

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